Al adquirir una propiedad, no solo debes dar el enganche, también considera que la transacción implica algunos gastos. Entre ellos, los impuestos que debes pagar cuando compras o vendes un inmueble. En Kasamex te decimos cuáles son y lo que debes saber sobre ellos.

Impuesto sobre adquisición de inmuebles

El Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), también es conocido como impuesto de traslado de dominio. Se aplica en la compra de cualquier tipo de propiedad inmobiliaria. Con él se avala ante Hacienda que el comprador es propietario del inmueble.

El porcentaje correspondiente a este impuesto es de 2 a 4.5 por ciento en promedio. Sin embargo, varía dependiendo la entidad federativa donde se adquiera una propiedad. Ya que en algunos estados puede ser mucho mayor o incluso inferior.

Por ejemplo, Yucatán tiene la tasa más baja al ser de 0.02 por ciento, mientras que en la Ciudad de México es de 3.1 a 4.5 por ciento progresiva. Dicho impuesto debe ser pagado por el comprador, por lo que deberás considerarlo como un gasto inicial al adquirir un inmueble.

No obstante, en Coahuila y Nuevo León se puede exentar el pago de este impuesto. Las condiciones son que: La compra de la propiedad se deba a causa del fallecimiento del titular o el inmueble sea una donación.

Documentación para pagar el ISAI

Para realizar dicho pago se hace al momento de la firma de la escritura pública ante notario público, para tal efecto se debe de contar con el avalúo fiscal del inmueble, con este último se tiene un valor estimado de la vivienda y sus características registradas. El notario público emitirá la nota declaratoria del ISAI firmada, obviamente con la respectiva retención del mencionado impuesto. Asimismo, no debes olvidar que debes presentar las identificaciones oficiales o comprobantes que solicite el notario.

Recomendaciones para el pago del ISAI

Kasamex recomienda que antes de comprar algún inmueble, consideres algunas estrategias para pagar estos gastos iniciales. Para ello, deberás tener en cuenta tus objetivos de ahorro periódico y la posibilidad de generar ingresos extraordinarios.

Letras chiquitas

Hay dos impuestos que se pagan al adquirir una casa, por el lado del vendedor el ISR y por el lado del comprador el ISAI.

Impuestos debes pagar cuando vendes un inmueble, llamado ISR

Impuesto Sobre la Renta o ISR: El cual se calcula con base en la utilidad de la enajenación del bien inmueble, es decir, de la ganancia por la venta de la casa, que puede llegar hasta el 35%, por lo cual se recomienda guardar facturas, recibos y todo lo que avale mejoras al inmueble para poder deducirlos de dicho impuesto.

Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble, siempre y cuando el valor de la venta no exceda a 700,000 UDIS (Unidades de inversión), que es alrededor de 4 millones de pesos.

El artículo 155 del Reglamento de la Ley del ISR establece los documentos que se deberán exhibir para poder gozar de la exención que establece el artículo 93 fracción XIX inciso (a) de la ley, siendo que en el inciso II señala los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, es decir que incluya el recibo tu RFC.

En caso que no puedas exentar del pago de este impuesto, aún tienes la alternativa de hacer deducciones, para hacerlo deberá entregar al notario facturas por ciertos conceptos.

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) grava la utilidad de las personas físicas y morales ya sean residentes de México, o en el extranjero cuando actúan por medio de intermediarios. Cuando una persona obtiene ingresos por la venta de un inmueble debe pagar el ISR correspondiente. En muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien retiene este impuesto cuando el vendedor es persona física. El monto a pagar varía, esto ocurre porque depende del valor de avalúo, así como por ejemplo la actualización de los gastos de casa-habitación.

Sin embargo, existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y como resultado se paga un menor impuesto. Aquí algunos consejos para exentar o deducir el ISR al vender tu inmueble:

1.- Exención del ISR

Una de las primeras condiciones que se deben cumplir es que el propietario o vendedor no haya vendido algún otro bien durante los tres años anteriores. Además la exención equivale a 700,000 Unidades de Inversión (Udis). Este valor equivale aproximadamente a $4,000,000.00 pesos, ya que el valor de la UdI cambia cada día. Para poder encentar este impuesto es necesario acreditar la propiedad, es decir, que se compruebe con documentos oficiales que la casa en su momento fue del vendedor, esto mediante comprobantes de domicilio:

• Recibo de luz con el RFC del contribuyente (timbrados). • Recibos de teléfono. • Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. • Credencial para votar con el domicilio indicado. Los documentos mencionados podrán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus padres o de sus hijos.

2.-Deducción del ISR
En los casos en que no se pueda exentar por ya haberlo hecho en un periodo de 3 años, por superar el monto establecido por la ley o al no ser la casa habitación del contribuyente, podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para hacerlo deberá entregarse al notario facturas por estos conceptos. Algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra y otras durante el tiempo que se habita el inmueble. Cabe destacar que no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.

• Costo comprobado de adquisición. (Lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble). Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente. Y a partir de entonces, con un complemento de la factura del notario (CFDI) con información de cuándo se adquirió de una persona física. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, pues de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.

• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro. Los gastos notariales, estos, como decíamos antes, se acreditan con la factura correspondiente.

Como puedes ver, es recomendable preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, pues al momento de la compraventa tal vez ya no se puedan conseguir los documentos necesarios.

Recuerda que en Kasamex siempre te daremos la mejor asesoría posible. Acércate a nosotros